미국 상업용부동산 디폴트위기, 연체율과 3천조 만기 어쩌나?

AI를 통해서 만든 그림_기사와 직접적인 상관은 없음

미국 상업용 부동산 대출 규모 3천조 원 만기 도래

다가오는 2027년까지 미국은 3천조원의 만기 부동산 대출을 상환해야 합니다. 이 엄청난 규모의 대출로 부채는 '채무불이행 급증'이라는 시장과 상황과 맞물려 미국의 부동산 경제 전망을 어둡게 하고 있습니다. 실제로 미국은 앞으로 4년 이내에 약 2조 2000억 달러에 이르는 상업용 부동산 관련 대출 만기를 해결해야 합니다. 채무 금액이 너무 크다 보니 감이 안 잡힐 수도 있을 것 같은데요. 미국 2024년 회계연도(2023년 10월 1일~ 2024년 9월 30일) 예산액은 6조 9천억 달러(약 9,100조 원) 규모입니다. 규모로 모면 대한민국과 비교할 수 없을 정도로 엄청나긴 합니다. 참고로 2024년 대한민국 예산이 약 657조 입니다. 서울시 2024년 예산액은 57조, 1400만 명의 경기도 예산은 36조 1210억입니다. 

 

이렇게 비교해 보면 어느정도 규모인지 감을 잡는데 도움이 되실 겁니다. 이미 5410억 달러로 사상 최대 금액을 기록한 대출 만기가 2027년 말까지 계속해서 발생할 것이기에 벌써부터 여러 부정적인 관측이 나오고 있는 상황입니다. 미국도 과거 저금리 대출의 시기도 있었는데요. 현재는 고금리가 이어지고 있고, 이러한 상황은 한국의 부동산 시장과 비슷해 보입니다. 이로 인해 디폴트(채무 불이행)가 급증할 우려에 대한 기사가 보도되고 있습니다. 

 

미국 역사상 최고 대출규모 그리고 '문제는 연체율'

현재 이슈가 되는 것은 미국 역사상 가장 큰 대출규모와 폭증하는 연체율입니다. 이미 2022년 대출만기 시점이 왔을 때 1~2년 추가 연장을 하면서 폭탄의 규모를 더 키웠다고 볼 수 있습니다. 원래 이자라는 것이 눈덩이 처럼 금새 커지는 특징이 있습니다. 우리 속담에도 ' 호미로 막을 것을 가래로 막는다'라는 말이 있듯이 지금 미국이 가래로도 막기 힘든 상황이 될 수도 있다는 예측입니다. 폭증하는 연체라는 기사가 많이 나오는데요. 어느정도 되는지 세계 3대 신용평가사 중 하나인 피치에 의하면 유가증권으로 전환한 상업용 부동산 대출  연체율은 아래와 같습니다. 

 

2023년 : 2.25%(11월), 2024년 : 4. 5%(작년 기준 2배), 2025년 : 4.9%(내년도 연체율 상승) 입니다. 특히, 피치에 의하면 소매업, 호텔업, 사무실 연체율 모두 높아질 것이라는 전망을 내놓았습니다. 연체율만 봐서도 그리 높지 않는데 라고 생각할 도 있습니다. 하지만 미국의 상업용 부동산 대출의 특징은 이자만 갚는다는데 있습니다. 즉, 만기가 되면 이자와 원금을 함께 갚아야 한다는 뜻입니다. 이자 내기도 힘든 상황에서 원금까지 상환하는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 

 

물론, 금리가 갑자기 인하되고, 부동산 경기가 좋아지면 상황은 변할 수 있습니다. 원래 부동산 이라는 것이 이자를 끼고 사게 되는 경우가 대부분입니다. 건물주는 계산을 합니다. 이자를 얼마 내도 월세를 받고 1년 뒤 부동산이 0% 정도 가격 상승이 됐을 때 팔면 돈을 벌 수 있겠군. 이렇게 말입니다. 하지만 그것은 부동산 경기가 좋을 때 내가 산 다음 구매자가 나와야 가능한 시나리오입니다. 하지만 현재 상업용 부동산의 경우 높은 공실률과 고금리라는 2가지 문제를 해결하기가 쉽지 않다는 것이 문제입니다. 

 

중국 & 미국의 부동산 위기는 우리와 무슨 연관성이 있을까?

중국의 초대형 부동산 개발업체 헝다그룹(에버르란데)과 비구이위안으로 이어진 부동산 문제는 이미 잘 알고 있는 사실입니다. 거기에 더하여 미국까지 부동산문제로 새해 부터 떠들썩 한 상황인데요. 여기서 우리가 생각해 봐야 하는 것이 있습니다. 그게 우리와 무슨 상관이야?라는 것입니다. 중국과 미국의 부동산 문제가 동시에 걷잡을 수 없을 만큼 커지면? 그냥 느낌상 뭔가 좋지는 않을 것 같다는 생각이 들 겁니다. 몇 가지 관점으로 생각해 보겠습니다. 

 

1. 경제적 관점: 미국과 중국은 세계 2대 경제 대국으로 모든 경제의 중심에 있습니다. 즉, 양국의 부동산 위험은 경기 침체로 연결될 가능성이 큽니다. 특히, 중국의 경제는 부동산 경제라 불릴만큼 중국 내 경기에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 문제는 글로벌 경기 침체로 연결될 수 있고, 실업률 상승, 소비감소 등으로 한국 경제에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

2. 금융적 관점: 또한, 미. 중은 세계 금융 시장의 중심에 있는 국가이기도 합니다. 이런 양국 부동산의 위험이 글로벌 금융 시장 불안정성을 높일 수 있습니다. 미국은 이미 2023년 여러차례 금리 인상을 단행했고, 그로 인해 대한민국도 금리인상의 눈치를 볼 수밖에 없었습니다. 글로벌 금융시장의 위기가 한국 부동산 시장에도 영향을 줄 수밖에 없습니다. 금리인상으로 대한민국 부동산 시장이 하락하고 있는 현재 상황이 지속될 수도 있습니다.

 

과거의 경험에서 생각해 보겠습니다. 글로벌 금융위기에서 미국 부동산의 폭락이 한국 부동산 시장에도 영향을 미친 사례가 있었습니다. 미국 부동산의 폭락이 글로벌 경기 침체를 초래했고, 한국 경제는 영향을 받아 부동산 가격이 하락했습니다. 이뿐만 아니라 금리 상승과 외국인 투자 감소로도 인해 부동산 시장에 부정적인 요인이 작용되었습니다. 이와 같은 여러 요인들로 인해 미국과 중국의 부동산이 위험한 지금은 투자의 적기라고 할 수 없습니다. 미국의 상업용 부동산 시장 상황이 호전되고, 긍정적인 뉴스가 나올 날이 온다면 그때가 부동산 경기가 살아나는 시점일 것이고, 투자의 시기도 진지하게 고민해 봐야 할 타이밍일 것입니다.